Mutuo Fisso o Variabile nel 2026? La Guida per Scegliere

La scelta tra mutuo a tasso fisso e tasso variabile è una delle decisioni finanziarie più importanti che si possa prendere. Sbagliare può costare migliaia di euro in più nel corso degli anni. Questa guida analizza entrambe le opzioni nel contesto del mercato italiano del 2026.

Come funziona il tasso fisso

Con un mutuo a tasso fisso, la rata mensile rimane identica per tutta la durata del mutuo — che siano 10, 20 o 30 anni. Il tasso viene stabilito al momento della firma e non cambia mai, indipendentemente dall'andamento dei mercati finanziari.

Il tasso fisso è determinato principalmente dall'IRS (Interest Rate Swap), il tasso di riferimento europeo per i mutui a lungo termine, a cui la banca aggiunge il proprio spread (margine di profitto).

Come funziona il tasso variabile

Con un mutuo a tasso variabile, la rata cambia periodicamente (di solito ogni 1, 3 o 6 mesi) in base all'andamento dell'Euribor (Euro Interbank Offered Rate), il tasso interbancario europeo. Quando l'Euribor sale, la rata aumenta; quando scende, la rata diminuisce.

L'Euribor è influenzato dalle decisioni di politica monetaria della Banca Centrale Europea (BCE). Tra il 2022 e il 2023 la BCE ha alzato i tassi drasticamente per combattere l'inflazione, portando l'Euribor a 3 mesi vicino al 4% — con conseguente aumento significativo delle rate variabili.

Dove sono i tassi ad agosto 2026

Una guida che dice "i tassi sono in discesa" senza una data non serve a niente, perché il verso del ciclo cambia. Questi sono i numeri di riferimento verificati al 17 agosto 2026 — quelli da cui parte ogni offerta che ti verrà proposta:

Due cose da leggere in questa tabella. La prima: l'Euribor a 3 mesi ha toccato l'1,981% il 10 febbraio 2026 ed è oggi mezzo punto più alto — chi ha firmato un variabile a inizio anno sta già pagando di più. La seconda: il differenziale fra fisso e variabile è di circa 0,4 punti, storicamente stretto. Quando il differenziale è ampio (oltre un punto) il variabile paga bene il rischio; quando è stretto come oggi, si rischia molto per guadagnare poco.

Confronto pratico: esempio su 200.000€ a 20 anni

Il vantaggio di partenza del variabile su questo esempio vale 39 € al mese. Basta un solo punto di rialzo dell'Euribor perché quel vantaggio si capovolga in uno svantaggio di 63 € al mese rispetto al fisso, e perché il totale pagato salga di oltre 24.000 € rispetto allo scenario in cui il tasso fosse rimasto quello di oggi. Ed è tutt'altro che teorico: fra il 2022 e il 2023 l'Euribor a 3 mesi è salito di oltre quattro punti in diciotto mesi, facendo crescere molte rate variabili del 40-50%.

Il conto da fare prima di firmare un variabile non è "quanto risparmio oggi", ma "a quale rata smetto di dormire". Prendi la colonna del +2%: se quella rata è insostenibile per il tuo bilancio, il variabile non è adatto a te, per quanto convenga adesso.

Esiste un tetto al tasso variabile?

Sì, ma su due livelli molto diversi fra loro. Il primo è contrattuale e facoltativo: alcune banche offrono il variabile con cap, cioè con un tetto massimo scritto nel contratto oltre il quale il tasso non può salire. È una polizza implicita e si paga: il tasso di partenza è più alto di un variabile puro, tipicamente di qualche decimo di punto. Se scegli il variabile ma il tuo margine di bilancio è stretto, è l'opzione da chiedere esplicitamente — molte banche non la propongono se non sei tu a nominarla.

Il secondo livello è di legge e vale sempre: nessun finanziamento può superare il tasso soglia antiusura fissato ogni trimestre dal Ministero dell'Economia (legge 108/1996). Per il trimestre luglio-settembre 2026 la soglia è del 9,0875% per i mutui a tasso variabile e del 9,2625% per quelli a tasso fisso. Sono livelli lontanissimi dai tassi attuali, quindi nella pratica non proteggono da un rialzo dell'Euribor — ma sono il riferimento da controllare se una banca ti propone condizioni fuori mercato, e il valore da confrontare con la soglia è il TAEG, non il TAN.

Il mutuo a tasso misto: la via di mezzo

Esiste una terza opzione: il mutuo a tasso misto, che inizia con un periodo a tasso fisso (tipicamente 5-10 anni) e poi passa al variabile, o viceversa. Alcune banche offrono anche la possibilità di passare da fisso a variabile (e viceversa) una o più volte durante la vita del mutuo.

Il tasso misto può essere interessante per chi vuole certezza nei primi anni (quando il budget familiare potrebbe essere più teso) ma vuole beneficiare di eventuali riduzioni dei tassi nel lungo periodo.

La surroga: puoi cambiare idea dopo

Se hai un mutuo a tasso variabile e vuoi passare al fisso (o viceversa), puoi farlo tramite la surroga — il trasferimento del mutuo a un'altra banca che offre condizioni migliori. La surroga è gratuita per il mutuatario: tutti i costi notarili e bancari sono a carico della nuova banca.

La surroga è diventata molto comune in Italia dopo i rialzi del 2022-2023: milioni di famiglie con mutui variabili hanno surrogato al tasso fisso per bloccare la rata.

Vale la pena sapere esattamente cosa ti garantisce la legge, perché è più di quanto molti credono. L'art. 120-quater del Testo Unico Bancario stabilisce che la portabilità del mutuo è gratuita per il cliente: nessuna penale, nessuna spesa di istruttoria, nessun costo notarile o di perizia a tuo carico, e l'ipoteca già iscritta si trasferisce alla nuova banca senza doverne accendere una nuova. La banca di partenza non può rifiutarsi né ostacolare l'operazione, e se il ritardo supera i trenta giorni lavorativi dalla richiesta è tenuta a risarcire il cliente. Quello che la surroga non può fare è cambiare l'importo: si trasferisce il debito residuo, non un centesimo di più. Se ti serve anche liquidità aggiuntiva, l'operazione è una sostituzione, e quella ha costi normali.

Quando scegliere il tasso fisso nel 2026

• Hai un mutuo di lunga durata (20-30 anni)
• Il tuo budget mensile è già teso e non puoi permetterti aumenti della rata
• Preferisci la certezza alla possibilità di risparmiare
• Pensi che i tassi possano risalire nel medio termine
• Hai una famiglia e vuoi stabilità finanziaria

Quando scegliere il tasso variabile nel 2026

• Il mutuo è di breve durata (10-15 anni)
• Hai un reddito in crescita e puoi assorbire eventuali aumenti
• Il differenziale fisso-variabile è significativo (oltre 0,5%)
• Pensi di estinguere anticipatamente o surrogare entro pochi anni
• Hai un fondo di emergenza consistente per coprire eventuali aumenti