Se sei proprietario di un immobile e lo affitti, la cedolare secca è quasi certamente la scelta fiscale più vantaggiosa disponibile nel 2026. Introdotta nel 2011, questa imposta sostitutiva permette di tassare i redditi da affitto con un'aliquota fissa molto più bassa rispetto all'IRPEF progressiva, semplificando anche gli adempimenti burocratici.
Ma non è sempre la scelta giusta per tutti. Questa guida spiega in dettaglio cos'è la cedolare secca, come si calcola, le due aliquote disponibili (21% e 10%), quando conviene davvero rispetto al regime IRPEF ordinario, e quali sono i vincoli da rispettare.
In sintesi: La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e bollo sul contratto d'affitto. Si applica con aliquota del 21% per i contratti a canone libero e del 10% per i contratti a canone concordato. Conviene quasi sempre rispetto all'IRPEF per chi ha un'aliquota marginale superiore al 21%.
Cos'è la Cedolare Secca
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per i proprietari di immobili ad uso abitativo che li concedono in locazione. Fu introdotta dal D.Lgs. 23/2011 con l'obiettivo di semplificare la tassazione dei redditi da affitto e favorire l'emersione dei contratti in nero.
Scegliendo la cedolare secca, il proprietario paga un'unica imposta sostitutiva sull'intero canone annuo percepito. Questa imposta sostituisce completamente:
- L'IRPEF (e le relative addizionali regionali e comunali) sulla quota di reddito da locazione
- L'imposta di registro annuale sul contratto (normalmente 2% del canone annuo)
- L'imposta di bollo sul contratto di locazione
Chi può usare la cedolare secca
Possono optare per la cedolare secca le persone fisiche proprietarie o titolari di diritti reali (usufrutto) su immobili abitativi dati in locazione al di fuori dell'esercizio di impresa o professione. Non possono usarla:
- Le società (srl, spa, snc, ecc.) e gli enti
- Le persone fisiche che affittano in qualità di imprenditori o professionisti
- I proprietari di immobili non abitativi (uffici, negozi, capannoni — categorie catastali diverse da A)
- Chi affitta a imprese, artigiani o professionisti per uso diverso dall'abitazione (es. locazione a uso studio professionale)
Importante: La cedolare secca non si applica agli immobili commerciali (categoria catastale C/1, A/10, ecc.) né ai contratti stipulati con conduttori che utilizzano l'immobile per attività d'impresa o professionale. Si applica esclusivamente alle locazioni abitative.
Cedolare Secca al 21% — Contratti a Canone Libero
L'aliquota del 21% si applica ai contratti di locazione abitativa a canone libero, anche detti contratti "4+4" (4 anni rinnovabili di altri 4). Il canone è fissato liberamente dalle parti senza vincoli di importo massimo.
L'aliquota del 21% si applica anche a:
- Contratti di locazione transitoria (durata da 1 a 18 mesi)
- Affitti brevi di durata non superiore a 30 giorni (inclusi quelli tramite piattaforme online)
- Contratti stipulati con studenti universitari fuori sede in comuni non universitari
Calcolo con aliquota 21%
Il calcolo è semplicissimo: la cedolare secca = canone annuo lordo × 21%.
Esempio: affitto mensile 1.000 euro → canone annuo 12.000 euro → cedolare secca = 12.000 × 21% = 2.520 euro di imposte annue.
Cedolare Secca al 10% — Contratti a Canone Concordato 2026
L'aliquota ridotta del 10% si applica ai contratti di locazione a canone concordato stipulati in comuni ad alta densità abitativa (come Milano, Roma, Napoli, Bologna, Firenze e molti altri capoluoghi di provincia). Questi contratti seguono le tabelle definite dagli accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini.
Il canone concordato è tipicamente inferiore al prezzo di mercato, ma in cambio si ottengono due vantaggi significativi: l'aliquota cedolare ridotta al 10% e una riduzione del 25% della base imponibile IMU.
L'aliquota del 10% si applica anche a:
- Contratti "3+2" a canone concordato
- Contratti per studenti universitari fuori sede stipulati in comuni sede di università (con accordo territoriale)
- Contratti transitori in comuni ad alta tensione abitativa
Come trovare il canone concordato nella tua città: I valori del canone concordato sono stabiliti da accordi territoriali stipulati a livello comunale. Puoi consultarli sul sito del comune, rivolgendoti alle associazioni di proprietari (Confedilizia, UPPI, ecc.) o alle associazioni degli inquilini (SUNIA, SICET, ecc.). I patronati e i CAF forniscono assistenza gratuita nella redazione di questi contratti.
Cedolare Secca vs IRPEF Ordinaria — Confronto 2026
Con il regime IRPEF ordinario, i redditi da locazione concorrono alla formazione del reddito complessivo del proprietario, con una riduzione del 5% (la base imponibile è il 95% del canone). Si applica poi l'aliquota IRPEF marginale del contribuente, che varia dal 23% al 43%.
La tabella seguente confronta il carico fiscale in base al canone annuo e al reddito complessivo del proprietario (che determina l'aliquota IRPEF marginale):
| Canone annuo | IRPEF ord. (reddito 30k, aliq. 35%) | Cedolare 21% | Cedolare 10% | Risparmio vs IRPEF (ced. 21%) |
|---|---|---|---|---|
| 6.000€ | 1.995€ (6.000 × 95% × 35%) | 1.260€ | 600€ | 735€ |
| 9.600€ | 3.192€ | 2.016€ | 960€ | 1.176€ |
| 12.000€ | 3.990€ | 2.520€ | 1.200€ | 1.470€ |
| 18.000€ | 5.985€ | 3.780€ | 1.800€ | 2.205€ |
Con il regime IRPEF ordinario si pagano anche le addizionali regionali (mediamente 1,5-2%) e comunali (0,5-0,8%), che aumentano ulteriormente il divario rispetto alla cedolare secca. Inoltre con l'IRPEF si paga l'imposta di registro pari al 2% del canone annuo ogni anno.
Quando la cedolare secca non conviene: Se il proprietario ha un reddito complessivo molto basso e si trova nella prima fascia IRPEF al 23%, il vantaggio della cedolare al 21% è minimo (solo 2 punti percentuali). In questi casi bisogna valutare se la perdita delle detrazioni IRPEF (che con la cedolare non si possono applicare ai redditi da locazione) non vanifichi il risparmio fiscale.
Come Si Attiva la Cedolare Secca
La cedolare secca si attiva comunicandola all'Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili). La procedura varia a seconda della situazione:
Per nuovi contratti
All'atto della registrazione del contratto (obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula), si compila il modello RLI barrando l'opzione per la cedolare secca. La registrazione può avvenire online tramite i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate, in ufficio o tramite intermediari abilitati (CAF, commercialisti, ecc.).
Per contratti già in corso
Si può optare per la cedolare secca anche in anni successivi alla stipula del contratto, comunicandolo all'Agenzia delle Entrate entro il termine ordinario di proroga o rinnovo annuale. Per i contratti "4+4", si può scegliere la cedolare all'inizio di ciascuna annualità.
Il vincolo sul canone: Scegliendo la cedolare secca, il proprietario si impegna formalmente a non aumentare il canone di locazione per tutta la durata dell'opzione, rinunciando anche all'aggiornamento ISTAT. Questo vincolo è una condizione essenziale: se si aumenta il canone durante il periodo di cedolare, si perde il diritto all'agevolazione e si torna al regime ordinario con eventuali sanzioni.
Cedolare Secca e IMU — Come Interagiscono
Un errore comune è pensare che la cedolare secca elimini o riduca l'IMU. Non è così: IMU e cedolare secca sono tributi completamente separati e indipendenti.
L'IMU rimane dovuta dal proprietario per tutti gli immobili non esenti (l'abitazione principale è esente da IMU, ma di solito non si affitta la propria abitazione principale). La cedolare secca non ha alcun effetto sull'IMU.
Esiste però una connessione indiretta: i contratti a canone concordato (quelli che accedono alla cedolare al 10%) godono di una riduzione del 25% sulla base imponibile IMU. Questo significa che scegliendo un contratto concordato si beneficia sia dell'aliquota cedolare ridotta al 10% sia di un risparmio IMU, rendendo questa tipologia contrattuale particolarmente vantaggiosa fiscalmente.
Doppio vantaggio del contratto concordato: Cedolare secca al 10% (invece del 21%) + riduzione del 25% sulla base imponibile IMU. Il canone concordato è spesso inferiore al mercato, ma la somma dei benefici fiscali può più che compensare la differenza di canone, specialmente nelle grandi città con IMU elevata.
Cedolare Secca per Affitti Brevi (Airbnb e Simili)
La cedolare secca si applica anche agli affitti brevi, ovvero i contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni. Rientrano in questa categoria gli affitti tramite piattaforme come Airbnb, Booking, Vrbo e simili.
L'aliquota per gli affitti brevi è il 21% sul canone lordo percepito, applicabile al primo immobile destinato agli affitti brevi. Per il secondo immobile l'aliquota sale al 26%. Dal 2026 (Legge di Bilancio 2026, L. 199/2025) la cedolare secca sugli affitti brevi si può applicare a un massimo di 2 immobili (prima erano 4): dal terzo immobile l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con obbligo di Partita IVA, e la cedolare secca non è più applicabile.
Le piattaforme come Airbnb, quando agiscono come intermediari nella raccolta dei pagamenti, sono obbligate a trattenere e versare direttamente all'Agenzia delle Entrate la cedolare secca del 21% (o 26%) per conto dei proprietari. In questo caso il proprietario riceve già il netto e non deve versare nulla autonomamente, ma deve comunque dichiarare i redditi nel 730.
Calcola quanto risparmi con la cedolare secca
Usa il nostro calcolatore per confrontare il carico fiscale con cedolare secca e con IRPEF ordinaria in base al tuo canone e reddito.
Calcola la Cedolare Secca →Domande Frequenti sulla Cedolare Secca 2026
La cedolare secca conviene sempre?
Non sempre. Conviene quando l'aliquota marginale IRPEF del proprietario è superiore all'aliquota della cedolare (21% o 10%). Per redditi bassi nella fascia al 23%, il vantaggio con la cedolare al 21% è minimo. Per redditi medio-alti con aliquota al 35% o 43%, la cedolare è molto conveniente. Il calcolo va fatto caso per caso considerando il reddito complessivo del proprietario e le eventuali detrazioni IRPEF a cui si rinuncia.
Posso applicare la cedolare secca a un contratto già registrato?
Sì. La cedolare secca può essere scelta anche per contratti già in corso, comunicandola all'Agenzia delle Entrate tramite modello RLI entro il termine ordinario di rinnovo annuale. Si può optare per la cedolare all'inizio di ogni annualità contrattuale, anche se negli anni precedenti si applicava il regime IRPEF ordinario.
Con la cedolare secca posso aumentare l'affitto?
No. Scegliendo la cedolare secca il proprietario si impegna a non aumentare il canone per tutta la durata dell'opzione, nemmeno aggiornandolo all'inflazione ISTAT. Se si viola questo vincolo, si perde il diritto alla cedolare secca per quell'anno e si torna al regime ordinario con eventuali sanzioni.
La cedolare secca si applica agli affitti brevi (Airbnb)?
Sì, con aliquota del 21% per il primo immobile destinato agli affitti brevi e 26% per il secondo. Dal 2026 la cedolare secca si applica a un massimo di 2 immobili (prima erano 4): dal terzo, l'attività si presume imprenditoriale con obbligo di Partita IVA. Le piattaforme come Airbnb sono obbligate a trattenere e versare la cedolare per conto dei proprietari quando agiscono come intermediari nei pagamenti.
Come si dichiara la cedolare secca nel 730?
I redditi da locazione con cedolare secca si dichiarano nel quadro B del modello 730 (o quadro RB del Modello Redditi). Va indicato il canone annuo percepito e selezionata la cedolare secca. L'imposta si calcola applicando il 21% o il 10% al canone lordo. La cedolare già versata in acconto durante l'anno viene detratta dal saldo. Non si applicano deduzioni o detrazioni IRPEF sui redditi soggetti a cedolare secca.