Categoria — Casa & Mutuo

Calcolatori Casa e Mutuo 2026

Comprare, vendere o affittare casa in Italia significa fare i conti con mutuo, imposte d'acquisto, IMU e tasse sugli affitti. In questa pagina trovi i 7 calcolatori gratuiti di CalcolaPro dedicati alla casa: dalla rata del mutuo alle spese di notaio e registro, dal calcolo dell'IMU alla scelta tra cedolare secca e IRPEF, fino a plusvalenza e locazioni brevi. Tutti aggiornati alle regole fiscali 2026, senza registrazione.

7
Strumenti
2%
Registro prima casa
21%
Cedolare standard

Scegli lo strumento giusto

Ogni calcolatore risponde a una domanda specifica: dalla rata del mutuo alle tasse sull'affitto. Trova quello che ti serve qui sotto.

🏦
Calcolatore Rata Mutuo
Rata mensile, interessi totali e piano di ammortamento alla francese.
Quando usarlo: stai confrontando offerte di mutuo o vuoi sapere se la rata è sostenibile
Calcola la rata →
🏠
Affitto Sostenibile
L'affitto massimo sostenibile in base a reddito, spese e risparmio.
Quando usarlo: cerchi casa in affitto e vuoi fissare il budget massimo prima delle visite
Calcola il budget →
🏗️
Spese Acquisto Casa
Notaio, imposte di registro, catastale e ipotecaria, prima e seconda casa.
Quando usarlo: hai trovato casa e devi capire quanto ti costa davvero oltre al prezzo
Calcola le spese →
🏛️
Calcolo IMU 2026
IMU da rendita catastale e aliquota comunale, acconto e saldo.
Quando usarlo: prima delle scadenze di giugno (acconto) e dicembre (saldo)
Calcola l'IMU →
🏘️
Cedolare Secca vs IRPEF
Conviene la cedolare 21%/10% o l'IRPEF ordinaria sull'affitto?
Quando usarlo: stai per registrare un contratto d'affitto e devi scegliere il regime
Confronta i regimi →
📈
Plusvalenza Immobiliare
Tassa sulla vendita entro 5 anni: 26% vs IRPEF, esenzioni.
Quando usarlo: vendi una casa comprata da meno di 5 anni e vuoi stimare la tassa
Calcola la plusvalenza →
🏡
Locazioni Brevi (Airbnb)
Tasse host: cedolare 21%/26%, ritenuta piattaforma, saldo dichiarazione.
Quando usarlo: sei host Airbnb/Booking e prepari la dichiarazione dei redditi
Calcola le tasse →

Quale strumento usare? La guida rapida

Se vuoi sapere... Usa questo strumento Tempo
Quanto pagherò di rata al mese Rata Mutuo 2 min
Quanto affitto posso permettermi Affitto Sostenibile 2 min
Quanto costa davvero comprare casa Spese Acquisto Casa 2 min
Quanta IMU versare ad acconto e saldo Calcolo IMU 2 min
Se tassare l'affitto con cedolare o IRPEF Cedolare Secca vs IRPEF 3 min
Quante tasse pago se rivendo entro 5 anni Plusvalenza Immobiliare 2 min
Quanto devo ancora versare sui redditi Airbnb Locazioni Brevi 3 min

Quanto costa davvero comprare una casa da 200.000€

Il prezzo dichiarato nell'atto è solo una parte del costo reale: le spese accessorie possono arrivare al 10-15% del valore dell'immobile. Ecco il conto completo per un acquisto da privato a €200.000, con rendita catastale di €600 (base imponibile del registro: rendita rivalutata €72.765).

Voce di spesa Prima casa Seconda casa
Imposta di registro (2% / 9% sulla rendita rivalutata) ~€1.455 (min. €1.000) ~€6.549
Imposte ipotecaria e catastale (€50 + €50) €100 €100
Onorario notaio (stima per €200.000) €1.800–3.000 €1.800–3.000
Atto di mutuo (solo se acquisti con mutuo) ~€800 ~€800
Agenzia immobiliare (2–4%, se presente) €4.000–8.000 €4.000–8.000
Totale spese accessorie (indicativo) ~€8.500–12.500 ~€13.600–17.700

Se invece compri da un'impresa costruttrice, al posto del registro paghi l'IVA al 4% (prima casa, €8.000 su €200.000) o al 10% (seconda casa, €20.000) sul prezzo, più le imposte fisse. Per il calcolo sulla tua situazione usa il calcolatore spese acquisto casa.

Regola pratica: l'imposta di registro tra privati si calcola sulla rendita catastale rivalutata (rendita × 1,05 × 115,5), non sul prezzo di acquisto. Per questo su una casa da €200.000 la prima casa paga spesso meno di €1.500 di registro.

Tasse sull'affitto: i 4 regimi a confronto

Chi affitta un immobile in Italia può scegliere tra cedolare secca (21% o 10%) e IRPEF ordinaria; per le locazioni brevi dal secondo immobile scatta il 26%.

Cedolare 21%

Canone libero 4+4
  • Si applica a: contratti liberi, transitori e locazioni brevi (1° immobile)
  • Sostituisce: IRPEF, addizionali, bollo e registro annuale
  • Esempio: canone 9.600€/anno → imposta 2.016€
  • Risparmio: ~994€/anno vs IRPEF (reddito medio)

Cedolare 10%

Canone concordato 3+2
  • Si applica a: concordato 3+2, studenti fuori sede, transitori in comuni ad alta tensione abitativa
  • Canone: da tabelle degli accordi locali, sotto mercato
  • Esempio: canone 9.600€/anno → imposta 960€
  • Risparmio: oltre 2.000€/anno vs IRPEF

Cedolare 26%

Locazioni brevi dal 2° immobile
  • Si applica a: affitti sotto 30 giorni, dal secondo immobile in poi (LdB 2024)
  • Ritenuta: Airbnb/Booking trattengono sempre il 21%
  • Conguaglio: 5% da versare in dichiarazione
  • Limite: oltre 4 unità = attività imprenditoriale, serve P.IVA

IRPEF ordinaria

Aliquote 23–43%
  • Base: 95% del canone (deduzione forfettaria 5%)
  • In più: addizionali regionali e comunali (~1,5–3,5%)
  • Quando valutarla: solo con redditi molto bassi (scaglione 23%)
  • Verifica: con il confronto cedolare vs IRPEF

Domande frequenti

Quanto costano le spese di acquisto per una casa da 200.000€?

Per una casa da €200.000 comprata da un privato come prima casa (rendita catastale €600), le spese accessorie sono circa €8.500-12.500: imposta di registro al 2% sulla rendita catastale rivalutata (~€1.455, minimo €1.000), €100 di imposte ipotecaria e catastale, notaio ~€2.200 (+€800 circa con atto di mutuo) ed eventuale agenzia al 2-4% del prezzo. Come seconda casa il registro sale al 9% (~€6.549) e il totale a circa €13.600-17.700. Fai il conto esatto con il calcolatore spese acquisto casa.

Quando conviene la cedolare secca rispetto all'IRPEF sull'affitto?

Quasi sempre. Con un canone di 800€/mese (9.600€/anno) la cedolare al 21% costa 2.016€ di imposta, con un risparmio di circa 994€/anno rispetto all'IRPEF per un reddito medio. Con il canone concordato la cedolare scende al 10%: imposta 960€ e risparmio di oltre 2.000€/anno. La cedolare sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, bollo e registro annuale. Solo con redditi molto bassi (primo scaglione IRPEF al 23%) il vantaggio si riduce, ma incluse le addizionali la cedolare conviene quasi sempre. Verifica il tuo caso con il confronto cedolare vs IRPEF.

Che tasse paga un host Airbnb sulle locazioni brevi nel 2026?

Cedolare secca al 21% sul primo immobile affittato (quello con il reddito più alto) e al 26% dal secondo immobile in poi, come previsto dalla Legge di Bilancio 2024. Le piattaforme come Airbnb e Booking trattengono il 21% come acconto: chi ha un solo immobile non deve versare altro, chi ha immobili aggiuntivi versa il 5% di conguaglio in dichiarazione dei redditi. Oltre 4 unità immobiliari l'attività è considerata imprenditoriale e serve la Partita IVA. Calcola il saldo con il calcolatore locazioni brevi.

La cedolare secca sostituisce anche l'IMU?

No. La cedolare secca sostituisce IRPEF ordinaria, addizionale regionale, addizionale comunale, imposta di bollo e imposta di registro annuale sul canone, ma non l'IMU, che rimane dovuta sull'immobile affittato (salvo esenzioni specifiche). Cedolare e IMU sono due imposte indipendenti: la prima tassa il canone percepito, la seconda è un'imposta patrimoniale sull'immobile. Stima l'importo con il calcolatore IMU.

Quanto costa il notaio per comprare casa?

L'onorario del notaio per un rogito di acquisto varia tipicamente tra €1.500 e €3.500 per immobili di valore medio: per una casa da €200.000 la stima è €1.800-3.000. Se acquisti con mutuo si aggiunge l'atto di mutuo (circa €800 in più). Richiedi sempre almeno 2-3 preventivi, perché i notai possono variare i propri onorari.

Fonti ufficiali

Fonti consultate a luglio 2026.