Es. affitto 800€/mese → 9.600€/anno
Le agevolazioni del canone concordato — cedolare al 10% invece del 21% e riduzione del 30% della base IRPEF (art. 8 L. 431/1998) — spettano solo nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dall'art. 1 del D.L. 551/1988: capoluoghi di provincia, comuni confinanti con essi e comuni con oltre 10.000 abitanti indicati dal CIPE. Fuori da quei comuni il concordato si tassa come un contratto libero.
Reddito lordo annuo (stipendio + altri redditi, escluso il canone di affitto)
Lascia 0 se non hai detrazioni particolari da sottrarre all'IRPEF
Cos'è la cedolare secca e quando conviene
La cedolare secca è stata introdotta in Italia con il D.Lgs. 23/2011 come regime fiscale alternativo per i proprietari di immobili residenziali che li danno in affitto. L'idea di fondo è semplice: invece di tassare il canone come normale reddito IRPEF (con aliquote progressive fino al 43%), si applica un'imposta sostitutiva fissa — il 21% o il 10% — che copre tutto: IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di bollo e registro annuale.
Il vantaggio è immediato: se il tuo reddito ti colloca negli scaglioni IRPEF superiori (33% o 43%), la cedolare secca al 21% significa pagare quasi la metà delle imposte ordinarie. Se invece hai un reddito basso e ricadi nel primo scaglione al 23%, il risparmio è minore ma comunque presente.
Cedolare al 21% e cedolare al 10%: quando si applica ciascuna
L'aliquota del 21% si applica ai contratti a canone libero (tipicamente 4+4 anni), ai contratti transitori e alle locazioni brevi (meno di 30 giorni). È la cedolare "standard".
L'aliquota ridotta del 10% si applica ai contratti a canone concordato (3+2 anni), ai contratti per studenti universitari fuori sede e ai contratti transitori in comuni ad alta tensione abitativa. Il canone concordato è negoziato tra proprietario e inquilino sulla base di tabelle fissate da accordi locali tra associazioni di categoria: è inferiore al prezzo di mercato, ma l'aliquota dimezzata può rendere il risultato netto molto competitivo.
Quando NON si può usare la cedolare secca
La cedolare secca non è disponibile in questi casi:
- Immobili commerciali (categoria catastale A10, C1, C2, ecc.) — solo residenziali A1-A11 (esclusa A10)
- Affitti a società, enti o professionisti per uso ufficio
- Locazioni stipulate nell'esercizio di arti, professioni o imprese
- Immobili non accatastati o in categoria diversa da quelle abitative
- Contratti di comodato (uso gratuito)
Esempio dettagliato: affitto 800€/mese, reddito 35.000€
Vediamo il confronto completo per il caso più comune:
- Canone mensile: 800€ → 9.600€/anno
- Reddito complessivo proprietario: 35.000€ → scaglione IRPEF marginale al 33%
Con cedolare secca al 21% (contratto libero):
- Imposta: 9.600 × 21% = 2.016€
- Netto annuo: 9.600 − 2.016 = 7.584€ (632€/mese)
Con IRPEF ordinaria:
- Base imponibile: 9.600 × 95% (deduzione forfettaria 5%) = 9.120€
- Aliquota marginale 33% (reddito totale 35.000 + 9.120 = 44.120€)
- Imposta sul canone: 9.120 × 33% = 3.010€
- Netto annuo: 9.600 − 3.010 = 6.590€ (549€/mese)
Risparmio annuo scegliendo la cedolare secca: 994€ — più di una mensilità in più.
Con la cedolare al 10% (contratto concordato in un comune ad alta tensione abitativa) l'imposta scende a 960€ e il netto sale a 8.640€. Il confronto con l'IRPEF però va fatto per intero: sullo stesso contratto concordato la base imponibile IRPEF gode dell'ulteriore riduzione del 30% prevista dall'art. 8 della legge 431/1998 (9.600 × 95% × 70% = 6.384€), quindi l'IRPEF scende a 2.107€. Il risparmio reale della cedolare è di 1.147€ l'anno, non il doppio: la stessa agevolazione che abbassa l'aliquota della cedolare abbassa anche l'imponibile IRPEF.