Quanto costa davvero
comprare casa?

Quanto costa comprare casa in Italia nel 2026

Il prezzo dichiarato nell'atto notarile è solo una parte del costo reale di un acquisto immobiliare. Le spese accessorie possono arrivare al 10-15% del valore dell'immobile e includono imposte, onorari notarili, commissioni di agenzia e spese di mutuo.

Prima casa: imposta di registro al 2%

Se acquisti la prima casa da un privato, paghi l'imposta di registro al 2% calcolata non sul prezzo di acquisto ma sulla rendita catastale rivalutata (rendita × 115,5, coefficiente che include già la rivalutazione del 5%). Con rendita di €600, la base è €69.300 e l'imposta è €1.386. Il minimo è €1.000.

Seconda casa: imposta di registro al 9%

Per la seconda casa l'aliquota sale al 9%, sempre sulla rendita catastale rivalutata. Oltre all'imposta di registro si pagano €50 di imposta ipotecaria e €50 di imposta catastale.

Acquisto da costruttore: si paga l'IVA

Se acquisti un'abitazione nuova da un'impresa costruttrice, non si applica l'imposta di registro ma l'IVA al 4% (prima casa) o al 10% (seconda casa) sul prezzo di acquisto. Il notaio costa di più perché il rogito è più complesso.

Il costo del notaio

Gli onorari del notaio dipendono dal valore dell'immobile. Per una casa da €200.000 stimano tra €1.800 e €3.000. Richiedi sempre almeno 2-3 preventivi: i notai possono variare i propri onorari. Se in futuro rivenderai l'immobile, ricorda di considerare anche la plusvalenza immobiliare sulla vendita.

L'imposta sostitutiva sul mutuo, la voce che quasi nessuno mette in conto

Chi compra con un mutuo paga un'imposta che nelle stime non compare quasi mai: l'imposta sostitutiva prevista dagli articoli 15-18 del D.P.R. 601/1973 per i finanziamenti di durata superiore a diciotto mesi. Sostituisce in un colpo solo imposta di registro, bollo, ipotecaria, catastale e tasse sulle concessioni governative sull'atto di mutuo, e la banca la trattiene direttamente dalla somma erogata: sul conto arriva quindi un importo già decurtato.

L'aliquota è dello 0,25% se ricorrono i requisiti prima casa, ma sale al 2% in tutti gli altri casi: otto volte tanto. Su un mutuo da €200.000 significa €500 per la prima casa e €4.000 per la seconda. È una differenza che da sola supera l'onorario del notaio, e cade esattamente dove le stime approssimative tendono a fermarsi.

Le quattro combinazioni possibili, in una tabella

Quanto paghi non dipende dal prezzo dell'immobile ma da due sole variabili: chi vende (un privato oppure un'impresa che applica l'IVA) e se hai i requisiti prima casa. Da queste due domande discendono quattro scenari, con imposte molto diverse tra loro.

Due dettagli che pesano più di quanto sembri. Primo: l'imposta di registro proporzionale non può mai scendere sotto 1.000 euro, quindi sugli immobili di valore catastale molto basso il 2% teorico diventa di fatto una cifra fissa. Secondo: quando si compra da un'impresa con IVA la base imponibile è il prezzo reale, non il valore catastale — ed è il motivo per cui, a parità di prezzo, l'acquisto dal costruttore costa quasi sempre di più.

Il prezzo-valore: la regola che devi chiedere espressamente

Quando l'acquisto avviene tra privati, le imposte non si calcolano sul prezzo pagato ma sul valore catastale dell'immobile, quasi sempre molto più basso del prezzo di mercato. Si ottiene rivalutando del 5% la rendita catastale che trovi in visura e moltiplicando il risultato per un coefficiente:

Su una rendita catastale di 600 euro, per esempio, la base imponibile prima casa è 69.300 euro: l'imposta di registro del 2% vale 1.386 euro, del tutto indipendente dal fatto che la casa sia stata pagata 180.000 o 250.000 euro. Attenzione però: il meccanismo del prezzo-valore non è automatico. Si applica solo alle abitazioni acquistate da persone fisiche e solo se l'acquirente lo richiede esplicitamente al notaio nell'atto di compravendita. È una richiesta che va fatta, non un beneficio che arriva da solo — ed è anche la ragione per cui nell'atto conviene sempre indicare il prezzo reale: dichiarare meno non riduce le imposte e fa perdere la tutela.

Quando spetta l'agevolazione prima casa

L'agevolazione non dipende dal fatto che sia la prima casa che compri in vita tua, ma da requisiti precisi che devono ricorrere tutti insieme:

• l'immobile si trova nel Comune in cui hai la residenza, oppure ti impegni a trasferirla lì entro 18 mesi dal rogito;
• l'immobile non appartiene alle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici), sempre escluse dal beneficio;
• non possiedi un'altra abitazione nello stesso Comune;
• non sei già titolare, su tutto il territorio nazionale, di un'altra casa acquistata con le stesse agevolazioni. Se lo sei, puoi comunque comprare la nuova prima casa a patto di vendere la precedente entro due anni.

Se hai venduto una prima casa agevolata e ne ricompri un'altra entro un anno, hai diritto a un credito d'imposta pari all'imposta di registro (o all'IVA) versata sul primo acquisto, da usare in detrazione su quella dovuta per il nuovo. Non è automatico: va chiesto in atto.

Le imposte sul mutuo, spesso dimenticate nel budget

Se finanzi l'acquisto con un mutuo di durata superiore a 18 mesi, la banca trattiene un'imposta sostitutiva che assorbe registro, bollo, ipotecaria e catastale sull'operazione di finanziamento. L'aliquota è dello 0,25% dell'importo erogato se ricorrono i requisiti prima casa, e sale al 2% negli altri casi — una differenza di 2.625 euro su un mutuo da 150.000 euro. Viene scalata direttamente dalla somma erogata, quindi sul conto arriva un importo leggermente inferiore a quello deliberato: tienine conto quando calcoli quanta liquidità ti serve al rogito. Puoi simulare rata e interessi complessivi con il calcolatore della rata del mutuo.

Domande frequenti