Calcola l'IMU 2026
sulla tua casa

Come calcolare l'IMU 2026 in Italia

L'IMU (Imposta Municipale Propria) è la principale imposta patrimoniale sugli immobili in Italia. Si paga ogni anno sulla seconda casa, sui terreni agricoli e sugli immobili strumentali. La prima casa è esente, salvo categorie di lusso.

La formula per il calcolo IMU

IMU = Rendita catastale × 1,05 × Coefficiente catastale × Aliquota comunale × (Quota %) × (Mesi / 12)

Per un'abitazione residenziale (cat. A): il coefficiente è 160. Se la rendita catastale è €600, la base imponibile è 600 × 1,05 × 160 = €100.800. Con aliquota base 0,86%, l'IMU annua è €867. La stessa rendita catastale rivalutata concorre anche al patrimonio immobiliare usato per calcolare l'ISEE.

Prima casa: quando è esente?

L'abitazione principale non paga IMU se non è classificata nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) o A/9 (castelli, palazzi). Anche le pertinenze della prima casa sono esenti: un box (C/6), una cantina (C/2) e un solaio (C/7). È uno dei fattori da mettere in conto quando si valuta se comprare o affittare casa.

Le scadenze IMU 2026

L'IMU si versa in due rate tramite modello F24: l'acconto entro il 16 giugno 2026 (50% dell'imposta calcolata con le aliquote 2025) e il saldo entro il 16 dicembre 2026 (importo a conguaglio con le aliquote 2026 definitivamente approvate dal Comune). Le stesse scadenze valgono anche per gli immobili destinati a locazioni brevi, salvo l'esenzione prevista per la prima casa.

I moltiplicatori catastali, categoria per categoria

La base imponibile IMU non è il valore di mercato dell'immobile e non è nemmeno il prezzo che hai pagato. Per i fabbricati si ricava dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente che dipende dalla categoria catastale; per i terreni agricoli la base non è la rendita ma il reddito dominicale, rivalutato del 25% e moltiplicato per 135 (art. 1, comma 746, della legge 160/2019). Il moltiplicatore cambia molto da una categoria all'altra, ed è la ragione per cui due immobili con la stessa rendita possono avere IMU molto diverse.

La colonna di destra è la scorciatoia pratica: moltiplicando direttamente la rendita per quel numero ottieni la base imponibile senza passare dal calcolo della rivalutazione. Attenzione alla riga dei terreni: lì il coefficiente è 168,75 e non 141,75, perché la rivalutazione è del 25% e non del 5%. Un appartamento con rendita di 600 euro ha quindi una base imponibile di 100.800 euro (600 × 168), su cui si applica l'aliquota decisa dal Comune. Un box auto con la stessa rendita porta allo stesso risultato, un negozio a poco più di un terzo.

Attenzione a un dettaglio che sfugge spesso: conta la rendita vigente al 1° gennaio dell'anno d'imposta. Se durante l'anno hai accatastato una ristrutturazione o variato la categoria, quella modifica peserà sull'IMU dell'anno successivo, non su quella in corso.

Le situazioni che cambiano l'importo (e che il calcolo standard non copre)

L'IMU è un'imposta comunale, e la legge lascia ai Comuni margini ampi: l'aliquota di base per la generalità degli immobili è dello 0,86%, ma ogni Comune può ridurla fino ad azzerarla o aumentarla fino all'1,06%. Prima di considerare definitivo qualsiasi risultato, il passaggio obbligato è la delibera del tuo Comune. Oltre all'aliquota, ci sono alcune situazioni ricorrenti che modificano l'importo dovuto:

• Comodato d'uso a un figlio o a un genitore — la base imponibile si riduce del 50%, ma le condizioni sono più strette di come vengono spesso raccontate: contratto registrato, comodante che risiede anagraficamente e dimora abitualmente nello stesso Comune dell'immobile, e soprattutto il comodante deve possedere in Italia la sola abitazione concessa in comodato. L'unica eccezione ammessa è possedere, nello stesso Comune, un secondo immobile adibito a propria abitazione principale (escluse le categorie A/1, A/8 e A/9): un terzo immobile abitativo, ovunque si trovi in Italia, fa perdere l'agevolazione. Per fruirne non serve invece presentare la dichiarazione IMU — l'obbligo è stato abolito dall'art. 3-quater del D.L. 34/2019, resta solo quello di registrare il contratto.
• Locazione a canone concordato — l'imposta si riduce al 75% di quella ordinaria, cioè uno sconto del 25%. Vale per i contratti stipulati secondo gli accordi territoriali fra le associazioni di categoria.
• Immobile inagibile o inabitabile — base imponibile ridotta del 50%, previa dichiarazione e per il solo periodo dell'inagibilità.
• Pertinenze dell'abitazione principale — l'esenzione si estende a una sola pertinenza per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7. Il secondo box auto, anche se accatastato insieme alla casa, torna imponibile a tutti gli effetti.
• Possesso per una frazione d'anno — l'imposta è dovuta in proporzione ai mesi di possesso, e il mese conta per intero solo se il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese si compone (comma 761). Non è quindi una soglia fissa di quindici giorni: in un mese di 31 giorni ne servono 16, in uno di 30 ne bastano 15. Se i giorni di possesso di chi vende e di chi compra sono uguali, il mese resta a carico dell'acquirente.

Un caso che genera molte discussioni è quello dei coniugi con residenze in Comuni diversi: l'agevolazione per l'abitazione principale può essere riconosciuta a ciascuno per il proprio immobile, ma è materia che ha visto interventi della Corte costituzionale e prassi comunali non sempre allineate. Se ti riguarda, conviene verificarlo con l'ufficio tributi del Comune prima di versare.

Comodato: nel conteggio degli immobili entra anche l'usufrutto

Il requisito più frainteso dell'agevolazione sul comodato è quello del possesso. La norma chiede che il comodante possieda in Italia la sola abitazione data in comodato, e quasi tutti leggono "possedere" come "essere pieno proprietario". Non è così, e la differenza costa l'agevolazione.

La Corte di cassazione, con l'ordinanza n. 17940 del 4 giugno 2026, ha stabilito che il requisito va verificato guardando ogni diritto reale rilevante ai fini IMU, non solo la proprietà piena: se il comodante è usufruttuario di un'altra abitazione, la riduzione del 50% decade. Il ragionamento è coerente con il comma 743 della legge 160/2019, che rende soggetto passivo dell'imposta anche il titolare di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie — se quel diritto ti rende soggetto passivo, allora ai fini IMU quell'immobile lo "possiedi".

Da qui discende una conseguenza pratica che sorprende molte famiglie: donare la nuda proprietà di una casa tenendosi l'usufrutto non riduce il conteggio. Chi lo fa pensando di rientrare così nei requisiti del comodato agevolato resta possessore ai fini IMU e si trova l'agevolazione negata, spesso dopo aver già sostenuto le spese di notaio e registrazione. Il caso opposto funziona invece davvero: se sei tu a ricevere solo la nuda proprietà di un immobile, quello non entra nel tuo conteggio.

Domande frequenti