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Come calcolare l'affitto sostenibile in base al tuo reddito
Scegliere un affitto compatibile con il proprio stipendio è una delle decisioni finanziarie più importanti. Pagare troppo per la casa può compromettere la qualità della vita, impedire di risparmiare e generare stress economico cronico.
La regola del 30%
La regola più diffusa suggerisce di non destinare più del 30% del reddito netto mensile all'affitto. Se guadagni 1.800€ netti al mese, l'affitto ideale non dovrebbe superare i 540€. Questa soglia include le sole spese di locazione, senza bollette o condominio.
Perché il 30% non basta sempre
In città come Milano o Roma, rispettare la regola del 30% è spesso impossibile. In questi casi è fondamentale ridurre altre spese fisse, considerare un coinquilino o valutare quartieri periferici meglio collegati. Il calcolatore qui sopra ti mostra anche il budget realmente disponibile dopo affitto, bollette e risparmio.
Il risparmio prima di tutto
Gli esperti di finanza personale consigliano di trattare il risparmio come una spesa fissa, non come quello che avanza. Inserire una quota di risparmio mensile nel calcolo ti aiuta a scegliere un affitto che non comprometta il tuo futuro finanziario.
Affitto con conviventi
Dividere l'affitto con un coinquilino o un partner può migliorare drasticamente la sostenibilità economica. Con due redditi da 1.500€ ciascuno, il budget combinato permette affitti fino a 900€ mantenendo il rapporto ideale del 30%.
Cedolare secca e adeguamento ISTAT: la fiscalità dell'affitto nel 2026
Chi affitta casa in Italia, da proprietario o da inquilino, deve fare i conti con due elementi che incidono direttamente sul canone: il regime fiscale scelto dal locatore e le regole con cui il canone può crescere nel tempo. Conoscerli aiuta a capire se l'affitto proposto è davvero in linea con il mercato o se lascia margine di trattativa.
La cedolare secca: aliquote 21% e 10%
La cedolare secca è il regime fiscale sostitutivo più diffuso tra i proprietari che affittano immobili ad uso abitativo a persone fisiche. Al posto di IRPEF ordinaria, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo, si applica un'unica imposta proporzionale sul canone annuo: 21% per i contratti a canone libero (4+4 anni) e per i transitori non agevolati, 10% per i contratti a canone concordato (3+2 anni), per gli affitti a studenti universitari fuori sede e per i transitori agevolati nei comuni ad alta tensione abitativa. L'aliquota ridotta al 10% si applica in particolare nei grandi comuni con carenza di disponibilità abitative (tra gli altri Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, Genova, Bari, Catania, Palermo e Venezia, oltre ai comuni confinanti). Scegliere la cedolare secca comporta però una rinuncia importante: il proprietario non può più chiedere aggiornamenti del canone, compreso l'adeguamento ISTAT, per tutta la durata dell'opzione.
| Tipo di contratto | Aliquota cedolare secca | Registrazione e bollo | Aggiornamento ISTAT |
|---|---|---|---|
| Canone libero (4+4) | 21% | Esente | Bloccato con cedolare secca |
| Canone concordato (3+2) | 10% | Esente | Bloccato con cedolare secca |
| Transitorio / studenti universitari | 10% | Esente | Bloccato con cedolare secca |
| Tassazione IRPEF ordinaria (no cedolare) | Aliquota marginale IRPEF + addizionali | 2% del canone annuo (min. 67€) | Consentito se previsto dal contratto |
L'adeguamento ISTAT del canone
Nei contratti che non hanno optato per la cedolare secca, il canone può essere aggiornato periodicamente in base alla variazione dell'indice FOI (prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, al netto dei tabacchi), pubblicato ogni mese dall'ISTAT. Per gli adeguamenti relativi a maggio 2026, l'ISTAT ha certificato una variazione annua dell'indice FOI pari a +3,0%. Nei contratti a canone libero l'adeguamento può arrivare fino al 100% di questa variazione (quindi +3,0% sul canone in essere), mentre nei contratti a canone concordato è normalmente limitato al 75% (+2,25%), secondo quanto previsto dagli accordi territoriali. L'adeguamento ISTAT non è mai automatico: va espressamente previsto nel contratto e richiesto per iscritto dal locatore.
| Tipo di contratto | % massima dell'indice FOI applicabile | Esempio su canone 700 €/mese |
|---|---|---|
| Canone libero (100% FOI) | +3,00% | +21 €/mese → 721 € |
| Canone concordato (75% FOI) | +2,25% | +15,75 €/mese → 715,75 € |
| Cedolare secca (qualsiasi tipo) | 0% — aggiornamento bloccato | 700 € invariati |
Valori calcolati sulla variazione annua dell'indice FOI di maggio 2026 (+3,0%) diffusa dall'ISTAT. L'indice viene aggiornato ogni mese: verifica sempre il valore corrente sul portale ISTAT prima di applicare l'adeguamento.
Deposito cauzionale, anticipo e spese di agenzia
Oltre al canone mensile, chi affitta casa deve mettere in conto un esborso iniziale più consistente. Il deposito cauzionale non può superare per legge 3 mensilità di canone ed è restituito alla fine del contratto, al netto di eventuali danni non imputabili all'uso normale dell'immobile. A questo si aggiunge di solito la prima mensilità anticipata e, se l'immobile è stato trovato tramite agenzia, una provvigione tipicamente tra 1 e 2 mensilità. Il contratto, per essere valido, va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula: la registrazione può essere effettuata online tramite i servizi telematici dedicati agli atti e ai contratti di locazione.
Domande frequenti sull'affitto sostenibile
La regola del 30% è il riferimento standard: l'affitto non dovrebbe superare il 30% del reddito netto mensile. Nelle grandi città italiane come Milano e Roma, molti inquilini arrivano al 35-40%, ma oltre questo soglia il rischio di difficoltà finanziarie aumenta significativamente.
Il canone mensile di affitto di solito non include le spese condominiali, le utenze (luce, gas, internet) e l'eventuale posto auto. Bisogna aggiungere queste voci per calcolare il costo reale mensile dell'abitazione, che può aumentare del 15-25% rispetto al solo canone.
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per i proprietari che affittano immobili a uso abitativo. Prevede un'imposta fissa del 21% sul canone (10% per i contratti a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa), al posto dell'IRPEF ordinaria. Conviene quasi sempre rispetto alla tassazione ordinaria.
All'inizio di un contratto di affitto si paga solitamente 2-3 mensilità come deposito cauzionale (il limite legale è 3 mensilità), più la prima mensilità. Spesso si aggiungono le spese di agenzia pari a 1-2 mensilità. In totale è bene prepararsi ad avere 4-6 mensilità disponibili.
Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate — Cedolare secca: aliquote 21% e 10%, requisiti e vantaggi
- ISTAT — Indice dei prezzi al consumo per le rivalutazioni monetarie (indice FOI)
- Agenzia delle Entrate — Registrazione di atti e contratti di locazione