⚠️ Novità Legge di Bilancio 2026:
dal 2026 la cedolare secca sulle locazioni brevi si può applicare a massimo 2 immobili (prima erano 4): 21% sul primo, 26% sul secondo. Dal terzo immobile l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con obbligo di apertura Partita IVA — la cedolare secca non si applica più. Le piattaforme trattengono sempre il 21% come acconto.
I tuoi immobili
Quanti immobili affitti tramite locazioni brevi in totale nel 2026?
Il primo immobile (con il reddito più alto) è tassato al 21%, il secondo al 26%. Dal terzo, la cedolare secca non è più applicabile (vedi avviso sopra).
🏠 Immobile 1 — Cedolare 21%
€
Opzioni fiscali
La cedolare secca è quasi sempre più conveniente. L'IRPEF ordinaria può convenire solo con redditi imponibili molto bassi (aliquota 23%) e poche spese deducibili.
📌 Come funziona la ritenuta della piattaforma
Airbnb: trattiene il 21% sul canone prima di versarti il netto dal gennaio 2025
Booking.com: trattiene il 21% per le prenotazioni di residenti italiani
Vrbo / HomeAway: applica la ritenuta sulle prenotazioni italiane
Affitti diretti: devi versare tu l'imposta con F24 (saldo IRPEF o cedolare)
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Locazioni brevi 2026: la guida fiscale per host
Le locazioni brevi sono contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni consecutivi, stipulati da privati al di fuori di attività d'impresa. Da quando Airbnb e Booking hanno rivoluzionato il mercato degli affitti brevi, sempre più italiani si trovano a dover capire come tassare questi redditi.
Le aliquote 2026: 21% e 26%, ma solo per 2 immobili
Dal 1° gennaio 2026 (Legge di Bilancio 2026, L. 199/2025), la cedolare secca sulle locazioni brevi si può applicare a un massimo di 2 immobili per periodo d'imposta (in precedenza il limite era 4):
- 21% per il primo immobile affittato con locazione breve (quello con il reddito più alto nell'anno)
- 26% per il secondo immobile affittato nello stesso anno
Dal terzo immobile destinato alla locazione breve, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale: è obbligatorio aprire la Partita IVA e la cedolare secca non è più un'opzione. Prima della riforma 2024, la cedolare sulle locazioni brevi era sempre al 21%; l'introduzione del 26% (poi la stretta a 2 immobili nel 2026) vuole disincentivare la concentrazione di appartamenti nel settore short-term, che riduce l'offerta di affitti tradizionali.
Come funziona la ritenuta di Airbnb e Booking
Le piattaforme OTA (Online Travel Agencies) come Airbnb, Booking.com, Vrbo operano come sostituti d'imposta per gli host italiani. In pratica:
- Trattengono il 21% sul canone lordo prima di versarti il netto
- Versano questa ritenuta all'Agenzia delle Entrate per tuo conto
- Ti inviano una Certificazione Unica (o equivalente) con i dati per la dichiarazione
- Se hai un solo immobile al 21%: la ritenuta è già la tua imposta definitiva — non devi versare nulla in più
- Se hai immobili aggiuntivi al 26%: la piattaforma ha trattenuto solo il 21%, devi versare il 5% di conguaglio in dichiarazione
Domande frequenti
No. Per le locazioni brevi (contratti ≤30 giorni), non è obbligatoria la registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate. Tuttavia, dovrai comunicare la presenza degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web (entro 24 ore dall'arrivo), che è un adempimento di pubblica sicurezza separato dagli adempimenti fiscali. Molte piattaforme OTA effettuano automaticamente questa comunicazione per conto degli host.
Dal 2026 (Legge di Bilancio 2026, L. 199/2025), l'attività di locazione breve che coinvolge più di 2 unità immobiliari per periodo d'imposta si considera, per legge, svolta in forma imprenditoriale (soglia ridotta da 4 a 2). In questo caso occorre aprire la Partita IVA con codice ATECO alberghiero/ricettivo, applicare l'IVA (10% per strutture ricettive) e tenere la contabilità. È uno scenario completamente diverso rispetto all'host privato che affitta 1-2 immobili.
No. Con la cedolare secca non si possono dedurre spese. L'imposta si calcola sul lordo del canone senza alcuna deduzione (nemmeno l'abbattimento forfettario del 5% previsto per gli affitti tradizionali con IRPEF ordinaria non si applica alle locazioni brevi). Se scegli l'IRPEF ordinaria invece della cedolare, il reddito da locazione breve viene tassato come reddito fondiario al 95% del canone (con la deduzione del 5%).
In linea di massima sì, la TARI è dovuta dal possessore/detentore dell'immobile. Se affitti appartamenti su Airbnb come proprietario, sei tenuto a pagare la TARI al tuo Comune. Alcuni Comuni hanno introdotto tariffe specifiche per gli immobili destinati esclusivamente alle locazioni brevi. In molti casi la TARI viene trasferita agli ospiti tramite la tassa di soggiorno raccolta dalla piattaforma, ma questo dipende dal Comune e dalle politiche della piattaforma.
Dal 2026 (Legge di Bilancio 2026), la cedolare secca sulle locazioni brevi si applica a un massimo di 2 immobili: 21% per il primo, 26% per il secondo. Dal terzo immobile l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale (obbligo di Partita IVA) e la cedolare secca non è più applicabile. Per il 1°/2° immobile si può in alternativa optare per la tassazione IRPEF ordinaria (ma la cedolare è quasi sempre più conveniente). Le locazioni brevi sono affitti inferiori a 30 giorni consecutivi, senza fornitura di servizi aggiuntivi di tipo alberghiero.
Sì. Airbnb, Booking e le altre piattaforme OTA operano come sostituti d'imposta per i locatori italiani: trattengono il 21% sul lordo del canone prima di versarti il netto. Tuttavia, devi comunque dichiarare questi redditi nel 730 (quadro B - cedolare secca) o nel Modello Redditi PF. Se hai un solo immobile, la ritenuta del 21% trattenuta dalla piattaforma è già la tua imposta definitiva (cedolare secca). Se hai più immobili, hai un conguaglio da versare (differenza tra 26% e 21% già trattenuto) per gli immobili aggiuntivi.
Le locazioni brevi (fino a 30 giorni consecutivi) a persone fisiche sono esenti da IVA, indipendentemente dal numero di giorni affittati nell'anno. Non c'è un limite di giorni in cui scatta l'IVA per le locazioni brevi tra privati. Se però l'attività assume carattere imprenditoriale (struttura ricettiva iscritta al registro imprese, offerta di colazione, pulizie giornaliere ecc.), si entra nel regime delle attività ricettive e l'IVA si applica.
Dal 2026, se affitti 2 immobili tramite locazioni brevi nello stesso anno, il primo (quello con il maggior reddito) è tassato al 21% di cedolare secca e il secondo al 26%. Dal terzo immobile, la Legge di Bilancio 2026 presume l'attività svolta in forma imprenditoriale: serve aprire la Partita IVA e la cedolare secca non è più applicabile. Le piattaforme trattengono sempre il 21%, quindi per il secondo immobile (tassato al 26%) devi versare il 5% di conguaglio in dichiarazione dei redditi (26% − 21% già ritenuto = 5%).
Nel 730 precompilato o ordinario: per ogni immobile affittato con locazione breve, compilare il quadro B (sezione I, redditi fondiari). Indicare i giorni di locazione, il canone lordo percepito, e scegliere il regime di cedolare secca (opzione A per 21%, opzione B per 26%). La piattaforma invia i dati fiscali all'Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno, quindi nel 730 precompilato potresti già trovare i dati inseriti. Verifica che il lordo riportato dalla piattaforma corrisponda al tuo rendiconto annuale.
In linea generale no, se l'attività non è imprenditoriale. Puoi affittare come privato tramite locazioni brevi senza aprire la partita IVA, a condizione che l'attività non presenti carattere abituale e prevalente di impresa (non offri servizi accessori di tipo alberghiero, non hai dipendenti, non hai struttura organizzata). Se però affitti più di 2 appartamenti, dal 2026 la legge presume automaticamente l'attività come imprenditoriale, con obbligo di P.IVA. Consulta un commercialista in caso di dubbio.
Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate — Le locazioni brevi e la cedolare secca
- Agenzia delle Entrate — Cedolare secca: aree tematiche
- Ministero del Turismo — Banca Dati Strutture Ricettive (CIN)